土地探しからの注文住宅建築で不安に思ったこと…

展示場で家を見ている時は気にならなかったのですが、本気で検討し始めてから気になりだしたのが3世代で住宅展示場に来ている家族。祖父母、親(子)、子(孫)という構成です。職業柄気になってしまうのが生前贈与や相続。祖母・親・子だったら「絶対資金援護あるだろ!」とか勝手に思ってました(^_^;)実際がどうなのかわかりませんがなんかうらやましくて勝手に思い込んでしまっているんです

私はサラリーマン家庭育ちです。

2F間借り→アパート→マンション→戸建て(注文住宅)
引っ越しを繰り返し戸建て住宅に住んだ私が中三の時です。ちょっとした庭もありましたが、楽しむには年を取りすぎました(^_^;)親の背中を見て育つとはよく言ったものですが、私は父親とほぼ変わらない展開で注文住宅までたどり着きました。建てた年齢は7,8年私が早く、勝つことができましたけど(笑)

結局、土地取得から親の援助一切抜き!!。自力で土地買って家建てましたよ。援助があるのはうらやましいですがこれも自慢ですよ(^_^;)

初めての家購入。(一条)住宅ローンの仕組みもイマイチわからず不安だらけでした


土地にスポットを当てているつもりですが、建築についても書いています。

土地の取得方法

購入

普通は街の不動産屋さんで探すか、ハウスメーカーで探すことが多いでしょう。インターネットであたりを付けて不動産屋さんに行く事も多いと思います。賃貸と違って地元の不動産屋さんのほうが良い物件持っていることもあるので住みたい地域の老舗や地域に特化した業者を選ぶと良いかもしれませんね。

私は一条の営業さんに手伝ってもらいましたが、地元で一番の不動産屋さんでした(^^♪

 

相続

親族が所有していた土地(建物)を相続するケースです。通常、立地の選択権はありませんが、相続した土地を売却してから好きなところを探すという方法も取れます。

ただこのケース、配偶者でない場合は相続税の優遇が受けられない可能性があるので、必ず専門家に相談しましょうね。不動産業者から司法書士を紹介してもらっても相続税のことはわかりません。司法書士は登記手続き、税金は税理士に相談しましょう。逆に税理士は登記のことがわかりません。互いに基本的なことはわかっているはずですが、権利関係が複雑だったり、優遇を受ける要件が細かく分かれているので餅は餅屋で頼みましょう。

贈与(譲渡)

相続が発生する前、つまり生前に贈与(譲渡)する方法です。将来の相続税を見越して行うケース、生前に所有権の移転をしておいた方が良いケースで取られる方法です。

贈与は対価の発生しな授受で、譲渡は対価の発生する売買です。贈与はもらった人が贈与税、譲渡は売った人が(譲渡)所得税の納税義務者になり、税務申告が必要です。
税理士紹介ネットワーク

土地取得に関する手続き(住宅ローンの始まり)

住宅ローン仮審査

土地の候補を決めてから契約前に仮審査を申し込みました。この時点で、おおよその融資額を出しておかなければなりません。本格的な設計の打ち合わせもまだなのに、大体の見積もりをもとに審査を申し込みました。

ここはあっさりパスしましたが、本審査のある引き渡しまで仮審査のままでいいのかって思ってました(-_-;)本当に、自分が住宅ローンが組めるのだろうかと…

一条工務店との仮契約をする時に契約金を払いました。これは建築費の前払いに相当するので後で清算されます。審査が落ちて建てられなかった場合は返金されると聞きました。たぶんいまも変わらないと思いますが支払などの条件は逐一しっかり確認しましょう。

 

土地を取得する時(つなぎ融資)

無事に仮審査を通過したら土地の売買契約を行います。売買契約をしただけでは所有権は移転しません。前所有者が受け渡しを行う土地を契約通りに整えてから引き渡しになります。我が家はもともと畑だった分譲地なので、整地やインフラ工事、区画整理が完了してから引き渡しを受けました。

引き渡し予定日の1営業日前につなぎ融資が私の口座に振り込まれました。仕事でしか目にしたことのない残高にソワソワしてしましたね(^_^;)これで、初めて債務を負いました。でもこれから家を建てるので全然落ち着きません。

引き渡し当日は地元の金融機関で待ち合せ、関連書類に押印等をし、窓口で払い込みを行いました。不動産の売買は、契約をした日とは別の日に引き渡しと払い込みを同時に行います。晴れて土地の所有者になるわけです。担保には入っていますが…

ちなみに、売買契約の日か、申し込みの時点で100万円程度の手付金の支払いをしました。これは融資前なので自己資金から支払います。引き渡し日である決済の時は、手付金を除く金額を払い込むことになります。

1:一条仮契約(契約金払う)
2:土地決める
3:仮審査
4:土地売買契約(契約金払う)
5:土地引き渡し(つなぎ融資)

という流れだったと思いますが、順番違ったかもしれません。なにせ嵐のように売買契約まで進んでいったもので(^_^;)

 

建築が始まったら(つなぎ融資)

建築が始まったら、着工金、中間金、完工金(最終精算)と3回の支払いタイミングがあります。

建築が始まるという事は、着手承諾にサインをしているので総工費は確定(変更契約を結ぶことになることもありえます)していることになります。

ちなみに、残土に関しては工事をして処分してみないとわからないと言われました。他の一条ユーザーさんも同じみたいですね。地盤改良の有無など土地により条件は変わる部分ですね。

 

引き渡し、決済(本融資)

話は3〜4ヶ月ほど飛びますが、いよいよ完成、引き渡しの日がやってきました。私のイメージでは融資総額が口座に入金され、最終金の払込とつなぎ融資の返済、をするのかと思いきや…

つなぎ融資も一条住宅ローンだったので相殺されました。残土処分費や登記代などが不足したため、最後に10万円くらい支払いました。

融資額が入金にならなくても、つなぎ融資と相殺されるので土地・建物の支払いは完了します。

土地探し

不動産屋

メリットは一条が持っている物件以外に、たくさんの候補があることでしょう。業者が違うため、条件交渉や、値切り交渉なんかは遠慮なくできるかもしれませんね。逆も考えられますが(^_^;)

建てた経験上の個人的なデメリットは、i-smartや一条物件が建築できるのかどうか判断できないことでしょう。普通は建てられますが、日当たりが悪いとか、エコキュートのタンクの置き場所がないとか、太陽光が広く取れないなどなど…

ハウスメーカー

一条工務店でもまとまった区画の分譲地が紹介されていることがありますね。土地もなく、建てたい家のイメージがある方には最適な方法ですね。ハウスメーカーによってスタンスは違うと思いますが、私の営業さんは土地探しから手伝ってくれて、現地調査も一緒に行ってくれました。不動産屋さんとの交渉もしてくれたりしてワンストップで楽チンでした。

あと安心なのは、i-smartがちゃんと建てられるかどうか判断してくれること。日当たりやインフラ設備関係など素人にはまるでわかりません。建築が始まってから追加工事とか…i-smartが建てられない!!なんてことは防げますね。

メリットは、周り近所がみんな一条ユーザーということ!私の知る限り、一条の分譲地はほとんどi-smartでたまーにセゾンがあるイメージです。

建築時期も同じくらいになりますし、修繕の時期や機器の故障情報なんかは共有できて将来的にも良いですね。

デメリットは、みんな一条ユーザーということでしょう(笑)それから、一条工務店にとっては工事の効率が非常に良いはずですから、商売っ気が見えてしまうのかもしれませんね(^_^;)

一条と提携している不動産業者だったりするので、物が言いにくかったり、土地探しがうまくいかなくなって一条を断念…なんてこともありますね。

一条住宅ローンについて

一般の住宅ローン

一条工務店には「一条住宅ローン」という商品があり、金融機関からの融資の他に一条グループからの借入も可能になっています。

金利が安い方を選べば良いと思いますが、手続きは楽なのかなぁと思い、私は一条住宅ローン(フラット35)を利用することにしました。

一条住宅ローンの特徴

融資というのは普通、自分の口座に振り込まれますが、自社商品だけあってお金の流れがちょっと違います。差額精算のような形になります。

土地関係の手続きまとめ

申込

手付金が必要になると思います

売買契約

まだ支払いは発生しません

決済・引き渡し

引き渡しと同時に払い込みになります。平日に銀行へ出向く必要があります

地盤調査

これは、建築費に大きくかかわるので事前に予想してもらった方が良いです。それでも局所的に地盤改良が必要になるケースはあるようです。我が家はセーフでしたが、終わるまで緊張しっぱなしでした…100万以上かかるといわれてましたから(-_-;)

地鎮祭

我が家はやりました。お心付け3~5万位必要になります。営業さんがすべて手配してくれました。

着工(基礎工事)

地鎮祭で使った神器を基礎に備えてもらいます。証拠の写真は見ていませんが(笑)

着工金の支払い(つなぎ融資の実行)があります

上棟~完成・引き渡し

上棟は3日で終わります。壁や建具が宙を舞うアクロバティックな1日です。上棟が終わると外観はほとんど家です(笑)内部の工事に2~3か月ほどかかりますが、日々変化が見られるとても楽しい時期の始まりです。

職人さんに差し入れをもっていって何度も家に入れてもらいました。その時しか見られない光景ばかりで本当に楽しかったです♪

引き渡しは、監督さんから一通りの住宅設備の説明を受け、預かった鍵をカギ穴に差し込み完了します。

鍵差しの儀式

ですね(笑)

資金のほうでは上棟(中間)のつなぎ融資、住宅ローン決済と最終精算があります。

外構工事

引っ越し前に済ませるお宅が多いと思いますが、引き渡しは済んでいるので先に引っ越しでも問題ありません。ただ、新築の我が家がドロッドロになるのでできる限り避けたほうが良いと思います(^_^;)

外構工事の打ち合わせは建築が始まってから本格的に始まります。提携の業者に頼めば初めの何回かは営業さん、設計士さんが立ち会ってくれます。工事は引き渡し後に始まります。また、完成して初めて実際の寸法がわかることもあるので外構も計画変更や見積もり変更の可能性があります。

全額融資を受ける方は少ないと思いますが、この時点で現金がなくなってしまうと支払ができなくなります。資金繰りはしっかり把握しておきましょう。

資金繰りはしっかり把握しましょう

最後に、資金繰りです。自己資金がゼロでi-smartが建たないのはわかって頂けたかと思います。200万は必要です。さらに予期せぬ地盤改良や追加工事にも対応できるようにしないといけないので300万くらいないと不安ですね。500万あれば安心でしょうけど(^_^;)

住宅ローンが下りれば契約金や手付金は取り戻せますが、先払いが必要です。私は車の一括購入を経験していましたが、それでも最後まで冷や冷やしっぱなしでした。50万、100万がすぐに消えていく上に、追加工事に怯えていましたから…

火災保険の加入も必要です。一条工務店専用の火災保険もありますが、任意です。知り合いの損保代理店などで加入することも可能です。私も試算してもらいましたが、我が家の場合は一条紹介の保険が一番良いとの回答を得たので紹介を受けた保険を選択しました。


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