先日受けた相談で進展がありました。
自宅の隣地を買いたいという相談で、その時は条件や現地の状況がわからなかったので受付だけして聞いてもらいたいことを共有していました。
その件が進展し、一応の結論が出ました。
やっぱり賃貸希望
諸条件
諸条件確認しました。
- 土地 約30坪、1,000万円
- 建物 築30年くらい（正確じゃないのは問題）0円
- 間取り 3S+LDK
- 最寄駅 ローカル線徒歩10分以内
- 近隣環境 低層住宅地（子供は多め）、開発見込みなし
- 近隣家賃相場 10万円（戸建て賃貸多い）
- 目標家賃 7万円
- リフォーム予算 30万円（クロス、ルームクリーニングなど）
- 自己資金 500万円
- 相談者の職業 自営業（事業融資、住宅ローン、自動車ローンあり）
賃貸前提の中古戸建て住宅は買いなのか！？
はっきり言って、やめたほうがいい…
理由はともあれ
「隣地が空くから買う」
というのは実に贅沢な話です。ただ持つだけだと維持費がかかるだけなので、余裕資金があれば、
「お好きにどうぞ」
と言えるのですが、今回は、自己資金が十分ではないため融資を絡めなければなりません。
計画にないということも、問題ですね。衝動買いですから(^_^;)
不動産の取得資金は借りられる？
お金を借りて土地を購入することは可能です。しかし、今回は自宅とは別の購入になるため、返済力を示さなければなりません。
利回りが良く、借り手に困らなければ賃貸業として成り立つでしょうから、融資が下りる可能性はあると言えます。
しかし、1棟の中古戸建て住宅の賃貸がそんなに儲かるとは思えません…
駅から近いわけでもありませんし、入居者集めも難航しそうです。
自宅が中古、解体してアパートにできるなら…
自宅は築3年程度と、新築ではないものの取り壊すことばできない物件です。
もし、自宅も築古の中古だったら、取り壊して賃貸併用に建て替えるのも考えられ、もしかしたら融資も受けられるかもしれません。この方法は財産を持っている家庭の相続税対策としてよく活用されるケースに近いですね。
融資は残りますが、不動産の価値と相殺になる上、月々の家賃収入も相続できるという相続を受ける側にも喜ばれる財産の残し方です。
改めて、今回のケースを考えてみると、建物には価値がなく、入居者が簡単に見つかりそうもないこと、土地が狭すぎてアパートは不可能であること、将来の転売益も望めないことから、第三者としては購入はすすめませんでした。
あとは、家族の価値観です。
何か目的がある
「金持ちの道楽」
なら、買ってもいいのかもしれませんが、あまりにもリスクが大きい案件でした。
最後に、不動産経営がしたいなら、後継者のいない地方の中古アパートが、駅チカワンルーム経営から始めることを勧めました。
あとは、本業で余るくらい儲けることですね（笑）向こうから物件がやってくるくらいになればいいんです。まだまだ本業を頑張りましょう！
残念ながら、一条工務店を紹介することはできませんでした(^_^;)
つたない文章ですが日々更新を続けています。
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