i-Smart《注文住宅の光と影…》

こんにちは☆サンバーです♪

注文住宅の光と影…と題して持論を展開してみようと思います。

注文住宅というのは
・うらやましがられたりするものですが、本当にそういうものなのでしょうか?
・建売や分譲マンションを購入した人よりも偉いのでしょうか?
・はたまた建売・分譲マンション組からバカにされるようなものなのでしょうか?

2棟目の注文住宅!!を目指していることに変わりはありませんが、影の部分も再認識していこうと思います。

建売・分譲と注文住宅の違い

建売や分譲マンションとの一番の違いは、間取り設計にあります。私はただ建てただけのど素人ですけど断言します(笑)もちろん、建具、設備選びが自分でできることもそうです。i-Smartの場合は制限やオリジナルも多いですが、それでも、時間は足りないくらい悩ませてくれます。

分譲の建売やマンションでは絶対にできない経験が注文住宅では可能です。ただ、入居までに時間がかかり、建築費用も割高になることが多いと思います。

資産価値

注文住宅だと犠牲にするものもあります。それは「資産価値」です。いくら、持ち主が満足できる間取りでも、ハウスメーカーが良くても売却はしにくくなり、売却価格も割安になります。設計段階で次の買い手のことなんて考えないのが普通ですが(^_^;)

戸建て住宅の資産価値は“土地”と“建物”に分けられます。土地の資産価値は建売住宅だろうと注文住宅だろうと価値に大きな差は生まれません

建物はどうかというと、建物のスペックによって価格は変動します。良い材質、良いメーカー、良い職人が手掛けたものの価値は当然ながら高くなります。ただ、建物が築20年超など価値があまりに下がってくると建物の撤去費用相当分土地の価値が下がるという側面もあります。これは、売買の世界での感覚ですね。

さて、資産価値には「税金計算用」「売買用」があります。

税金計算用としての資産価値


これは固定資産税や不動産取得税のことです。この価値をもとに相続税や贈与税の計算をしたりもします。

固定資産税
固定資産税は毎年1月1日に所有している人にかかる税金です。i-Smart等の長期優良住宅の認定を受けた場合、10年間減額措置を受けられます。

量の勝負で建売住宅よりも単価に劣る(単価が高いということです)注文住宅のほうが税金が高くなるかもしれません。太陽光発電システムなんかは、贅沢品として評価アップ(税金もアップ)要因なのでi-Smartは太陽光発電という3番目の要素で価値(課税標準額)が高まってしまいます。

不動産取得税
不動産取得税は不動産取得時にかかる税金です。戸建て住宅の場合、減免措置があるので不動産取得税がかかるケースは稀です。相当良いお家を取得しなければ無税でしょう。土地からの取得の場合、土地と建物という2段階で不動産取得税の精算がやってきます。


ここでいう評価とは、税金計算上の評価であって、売買価格は連動しません。この価値を高めても意味ないです。一般に、こういった固定資産税評価額や路線価は売買価格の70%程度だと言われますが、注文住宅の場合は50%かそれ以下のつもりでいるか、土地しか価値がないと捉えたほうが気が楽かもしれません。というのも、それほど価値がないという現実からの逃避が必要かもしれないからです…

※相続税と贈与税の計算は最寄りの税務署、または税理士等の専門家にお尋ねください。

売買としての資産価値

一般的な資産価値はこちらのことを指します。

自宅も不動産投資と考える方が多くいますが住宅は「買った瞬間価値が下がるもの」です。残念ですが…。注文住宅の場合はより顕著に現れます。これは、汎用性や一般的な利便性が影響します。

例えば、犬小屋ならぬ犬部屋を特別にあつらえたとします。犬を飼う人ならありがたがってもらえると思いきや…飼い主が違えば育て方や考え方も違うので全く同じもので重宝されるケースは少ないはずです。こだわりが大きいほど、別の使用者を限定することになります。

次に立地です。これは土地の話ですね。一般的な感覚で駅徒歩5分圏内と20分圏内、どちらが便利でしょうか?また、どちらのほうが価値が上でしょうか?

駅の発展と共に、価値の上昇が見込める場所は当然、人気があり価値は下がりにくくなるはずで手離れも良くなります。

注文住宅の資産価値

注文住宅の資産価値は「どこに価値(資産性)を求めるか」ということに尽きます。家を建てた人には間取りや空間そのもの、完成までに至る(家族との)時間、そういった第三者には理解しがたいところに価値を見出しています

出来上がったものの購入者には絶対わからないものです。

素人でも、理想の良い住まいを目指して考えるからこそ後悔もするし、より良くしたいと思うし、売りにくくなる変なスペースができてしまったりします。

でも、そこには他人には得難い充実した時間があったはずです。売値としての価値はゼロですが「その感動はプライスレス」ですよね!

私は理想の住まいと本当の感動を求めて「2棟目の注文住宅建築!!」を目指し続けます!!



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